文|村长

谁也不曾想到，物业行业的分化来得如此之快、如此猛烈。

从2020年物企排队上市，总市值突破万亿、PE均值集中分布在30-40倍，享受估值与业绩的“戴维斯双击”，到如今部分企业频发业绩预警、PE最低至8倍左右的“戴维斯双杀”，也才短短3年。

3年间，房地产行业雷声四起，房企自救抑或躺平，无暇他顾。而与上游房企休戚与共的物业行业，也不能幸免。

越来越多母公司暴雷的物企被摆上货架，在可见的未来，他们将不复存在。

相比于民营物企的凄风惨雨，中海物业、华润万象生活的股价依旧坚挺。

尤其是中海物业，在2022年全行业总市值跌去40%的大势下，其股价却一枝独秀，并在2023年1月创出了股价与总市值的双双历史性新高。

复盘来看，从2015年10月上市至今，中海物业的股价最高上涨了超10倍，到目前为止，是行业里无人超越的存在。

与房地产一样，这一次物业行业分化，既是市场的自然选择，也是暴力出清的结果。

二者合力之下，行业发展的进度条仿佛被按下了快进键，其他行业10多年才能走完的路，物业行业2年就走完了。

但在新的行业格局之下，一个新的问题也被摆在了行业巨头们面前：

行业向何处去？

对于这个问题，从中海物业2022年的年报里，或许可以管中窥豹。

01中海物业的2022:又快又好

3月23日，中海物业发布了2022年年度业绩报告，作为行业内最早一批发布年度报告的企业，中海物业的成绩单非常亮眼：

【1】营收、在管面积增速保持双位数：

年报显示，中海物业实现营业收入126.89亿元，同比增长34.4%；

而在管面积3.20亿平方米，同比也是两位数的增长，增长23.2%。

截止2022年，中海物业累计进驻144座城市，业务覆盖香港及澳门，在管卖场项目数达452个，在管物业项目1643个。

考虑到过去一年整体的大环境，超过30%的营收增速，无论是绝对值还是相对值，在行业里均属于优秀。

而营收增速高于在管面积增速，表明中海营收质量在提高，也就是更高的营收增速是靠更高的经营质量驱动。

【2】新增合约额、多元业态占比快速提升：

根据年报，中海物业2022年新增项目的55.7%来自独立第三方，相关合约额为港币32.03亿元。

截至报告期末，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至32.8%及24.5%。

数据层面看，独立第三方无论是面积贡献还是合同金额贡献，均已过半，它意味着增量已不存在过度依赖关联公司问题，且总的在管项目结构进一步优化。

其次，中海物业2022年新增外拓合约面积3360万方。新增合约面积增量大、增速猛，意味着未来在管和营收的增长释放，有了更强的确定性。

更重要的是，这不是建立在大规模收并购基础上，还是很难得的。

【3】盈利和业务结构都非常高质量：

2022年全年，中海物业实现毛利20.20亿元，归属股东净利润12.73亿元，同比增加29.4%，略小于营收的增长。毛利20.2亿，同比增长23.1%。毛利率为15.9%。

如果再拆解下，数据如下：

营收结构：物業管理占比74.5%，增值服务占比23.5%，车位买卖占比2%；

毛利结构：物业管理占比62.61%，增值服务占比33.9%，车位买卖占比3.49%；

从整个业务结构来看，中海物业的增值服务的盈利占比又高于其营收占比。

这说明最有想象力的增值服务业态，也在逐步成为中海物业的盈利支柱。

02底层逻辑巨变下的新时代

对一家上市公司而言，优秀与否，很重要的一个指标是观察其在资本市场的表现。

就这点而言，过去7年多，中海物业的表现无可挑剔。

当然了，要全盘地观察一家企业，还得从周期与行业的视角。

我们都知道，当下的物业行业正处于由“规模定价”到“高质量发展定价”的升级中，这个阶段，有几个特点：

【1】大分化时代到来。

前面说了，其他行业10多年才能走完的路，物业行业两年就走完了。

如今，行业只剩下两类公司：

1）巨头：比如中海物业、保利物业、万物云、华润万象生活等；

2）普通物企：物业是典型的长尾市场，所以还会有大量的小型物企，他们都是机会主义者，能活着，但活得不一定好。

所以，未来的物业行业格局，就是头部的第一军团，带着一帮小公司玩。

【2】物业赛道仍旧是“长坡薄雪”，强者恒强时代到来。

尽管经过近两年的暴力出清，行业格局发生了巨变，但行业的空间仍然巨大。

对头部企业来说，无论是规模还是赢利空间，还没到半山腰。在规模扩张上，也仍将受到增量和存量的双轮驱动。

一个靠谱的预测是，中海物业、保利物业、万物云等巨头，未来几年，保持20%以上的年均复合增长率是大概率事件。

【3】规模扩张将由单一的外延并购式，转变为内涵式的质量驱动。

典型的就是中海物业、保利物业，其高速增长很少是并购获得。

【4】第一波资本红利已到尾声，行业向常识回归。

在资本驱动之下，许多公司经历了的估值和赢利的“戴维斯双击”到“双杀”。

比如，依托并购，从300亿到2800亿（港币）市值，碧桂园服务用了3年，但从2800亿回到300亿（最低），碧桂园只用了1年。

但少数公司，比如中海物业，却实现了对周期的穿越，股价创出历史新高。

从过去一两年众多物业公司在资本市场的表现反推，优秀的公司有这样几个特点：

抵制住了资本的诱惑，没有盲目并购与扩张；

资产质量优良；

经营质量一流。

但这并不是物业的终极形态。

03向何方进化

3月24日，中海物业发布年报第二天绩后，大和、花旗及美银证券均予“买入”评级，美银证券重申其为行业首选。

美银证券则称其业绩稳健，纯利同比增长高过预期(29%)，大和也表示利润增势符合预期。

里昂发布报告称，由于中海物业母公司的稳定贡献，加上第三方在管建筑面积大幅增长，在充满挑战的经营环境下，集团于去年再次取得稳健的业绩。

都说华尔街永不眠，是因为资本最聪明。

对于资本而言，他们对一家公司的青睐看的不是现在，而是未来。

那中海的未来在何方？

我一直说，国内物业行业进入资本市场后，大致经历了三个时代。

1、彩生活（2014-2015年）：梦想时代

2、碧桂园服务（2018-2019年）：规模时代

3、中海物业、华润万象生活（2019年至今）：高质量发展时代

前面我们说了，行业之所以进化到如今的阶段，根本原因是物业行业的底层驱动逻辑变了，由单一的外延并购式的规模驱动，转变为内涵式的质量驱动。

中海物业董事会主席张贵清说：未来物业管理的市场机会在于将政府的基层治理、业主的权益管理、企业的商业行为，三力合一。

为此，中海物业在悄悄的变革自己：

做城市空间的综合服务运营商，既是城市建筑物的管理者，又是城市基础服务的运营者，更会是城市升级服务的深度参与者。

张贵清将此定位为新物业，也就是物业的现代化。

04写在最后

没有成功的企业，只有时代的企业！

唯有进化，在变与不变中寻找平衡，方能基业长青。

这几年，经历巨变的物业行业，同样如此。